ユニバリーホーム

以前土地の選び方について記事を書きました。

今回は、探し方です。


釧路管内で土地を探している方のほとんどが

・不動産連合体

・建築業者からの紹介

おそらくこの２つの手段が一番多いと思います。

知っている方もいるとは思いますが

もちろんこれだけが土地を探せる手段ではありません。

たとえば建築会社様の営業さんが提供している土地情報

ほとんどが調べればネットで出てくるものが多いと思います。

ただ、市内にもポータルサイトを使っていない業者様も

当然いらっしゃるので眠っている情報はたくさんあります。

実際、「ココ売りに出てたんだ・・・」というような場所で

しれっと建築工事が始まっている何てことも多々あると思います。

では、どうやってそういう情報を仕入れできるかという事なのですが


・現在相談している営業マンさんにどこと取引しているか聞く

出てくる会社名がポータルサイトに登録されていれば

自力で発見できなくもないです。

ただこれだと有るだけの情報しか入手できませんので

どこで探しても一緒だと思います。


・欲しい空き地があった際に看板の有無

あれば勇気をだして電話、なければ相談している営業マンに相談

相談すれば登記簿などから地上げしてくれるかもしれません。


・ネット媒体不使用会社様と付き合いのある営業マンと出会う

これは運もありますが、少なからずそういう営業マンも

いらっしゃるのは事実ですので当たれば有益な情報を

ゲットできるかもしれません。


これ以外にも手段はあるとは思いますが

今すぐ実戦できそうなのはこんな感じですかね・・・

土地探しも土地選びも大変です。。。

ちなみに「ココ売りに出てたのかよ〜」という土地に

建築している方は一番最後の例の営業マンに当たっている

可能性が大だと思います。

一言でオチをつけるとしたら

土地探しは「気合と根性」です!!

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私たちにとって恐怖の言葉「値下げ」

この言葉を聞くと「来たかっ」と身構えてしまいます。

嫌だなぁ〜とは思うものの絶対しないかというと

そんな事はありません(^^)

実際、お客様と打ち合わせしていくうちに

資金がキツイ・・・なんていう方はたくさんいますので

ケースバイケースですが、こちらが譲歩することは

結構あったりします笑

ただ中にはお客様ではなく困った様もいらっしゃり

私の独断と偏見も交じってしまいますが

・根拠のない値引き要求

・3分の1ぐらいの値引きを要求してくる

・関係ないイチャモンで値引き要求

これらはお客様ではなく困った様です。。。

では、うまい値引きの仕方ってどんな感じでしょうか。



個人的な例をだすと、簡単なのが


・相見積もり

これは家電などを購入する際に

結構行っているイメージです。

住宅業界にもついて回ってくる手段でもあります。

ただ、各社様で推している商品とその原価が異なるので

その辺も理解して行うのが望ましいと思います( 一一)


・購入の意思をきちんと伝える

やらしい話にはなりますが、契約の欲しい営業マンは

買う意思のない方に時間を割いたりしません。

お話がスムーズになるなど値引き交渉以外にも

メリットがあるのでこちらはしっかり伝えた方が

良いと思います!!


誰でも簡単に行えそうなのは上記でしょうか

値引きではないですが、相対予算を抑えるといった意味では

・洗面など簡易的な設備を施主様から支給する

・商品のグレードを下げる

など結構手段があったりします。

最初でも言った通り、結構ケースバイケースなので

営業マンさんに心が開けていれば

「ぶっちゃけここから安くなる手段あります？」と

正直に聞くと、良い提案が返ってくると思います！

個人的にはここまで気持ちよく聞いてくれた方が

値段交渉に応じやすいです！笑

ぜひ交渉しに来てください！笑

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建築会社の営業マンの方はよく聞くワードだと思います。

「日当たり」営業活動の邪魔をしてきます。



この土地で決まりそうだなぁ〜

この家でお客様良さそうだなぁ〜

と思っていたら、現地解散後

「家族で話して、日当たり悪そうだからココは遠慮します」

( ﾟДﾟ)ｻｯｷﾉﾃﾝｼｮﾝﾊｲﾂﾞｺﾍ???

っていうぐらいパワーワードです笑

個人的にはあまり重視していないポイントなのですが

専業主婦として在宅することが多い方には

キーポイントの１つになってくると思います。

なんだかんだお家が暗いというのは嫌ですよね。。

営業初心者の時にはこのパワーワードが中々崩すことができず

苦戦した覚えがあります。

今は魔法の言葉が私を助けてくれています。

私と妻は暑いのが好きではないので

採光確保以外の日当たりは正直邪魔でしかありません。

私がこれまでお手伝いしてきたお客様にも

「日当たり！！」という方は少ない印象です。

（魔法の言葉のせいか？）

日当たりについて中々詳しい内容で書かれている

記事がありましたのでこちらから見てみてください。

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車や家、ブランド品の分割払いなど

必ず掛かってくるもの、「金利」

金利が変わると、同じ年数の分割払いでも

支払額が変わってきます。

金利は基本的に景気に左右されますので

このコロナ渦、今後どうなっていくのか見ものです。

（おそらく現状維持）

車やショッピングの分割払いは詳しくありませんが

住宅ローンの事なら多少わかります（当然）

「住宅金融普及協会」で出している過去の金利推移

昭和５８年〜平成３０年のデータが出てます。

正直目ん玉が飛び出そうになりました。

参考までに貼ります↓



こちらは店頭基準金利といわれるものなので

実際はこの数字から数％は引かれていたとは思いますが

例えば、バブル絶頂期の時代と現代で比べてみると

◆バブル期◆※現代と同じで基準金利から-１.５％の場合

借入金額　２，０００万円
　　期間　　　　３５年
　　金利　　　 ６.０％

月々の支払　１１４，０３７円

◆現代◆

借入金額　２，０００万円
　　期間　　　　３５年
　　金利　　 １.０５％

月々の支払　５６，９２４円



おそらくココまで高くはなかったと思いますが

確実に今よりだいぶ高いのは明白です。

６％というとオートローンでも少し高めな印象です。

Google先生に「住宅ローン　一番低い」と検索すると

ネット銀行にて変動金利０.３８％という数字が出てきます。

すごい時代だな〜、と昔の方は思っているのではないでしょうか？

当時組んでいる方は借り換え、これから建てる・買う方は

まさに上がる前にローンを組んだ方が得ですね・・・

子ども達が巣立った後、妻と小さい家を建てようと

小さな計画を立てているのでこのままの金利で

いてほしいものです・・・(´・ω・`)

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新築を建てる際に必要なもの

それは「土地」です。



これから買う土地の値段が適正かどうか

判断できますか？

コレ、非常に難しいですよね( 一一)

地域によって１坪●●万円〜●●千円と

変わってきます。

釧路管内だと文苑や愛国、北都など

良いお値段がするイメージです。

土地の需要と供給なので適正かどうかっていう

正解はないような気がしますね

今お値段付けされている不動産も

過去●●万円での成約事例があるから

●●万円で売り出してみましょう！

というのがほとんどです。

基本は路線価といわれる金額があるので

そちらを参考にしながら購入すれば

国が定めた適正な金額という事になるのでしょうか

最近は各SNSなどで不動産の購入の仕方や

住宅営業マンの急所の付き方などを

ご紹介しているアカウントが多々見受けられます。

そこに「土地なんて言い値！値引交渉しよう！」みたいな事が

書かれていたのでなんとな〜く記事にしてみました笑

まぁ、間違いではないのでしょうが、

かと言って５００万円で売りに出されている物件を

「２００万円で売ってくれ！！」というわけには

いかないと思いますがどうでしょう？笑

モヤモヤ〜とする記事を見てしまいました(´・ω・`)

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今の時代、借入をしていないという方は

いないのでは？という時代になっています。

まず、入口としては「携帯電話の分割払い」

コチラがスタートの方、多いのではないでしょうか



題名に戻りまして、

結構不吉な題名ですみません笑

ただそうならないために、

入念に資金計画をしましょうね！という

啓発ブログです笑

なんとな〜く気になるくらいの方は

ぜひご覧ください。

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自分の家を購入する際に使用する

住宅ローンですが、個人の事情により

支払いが難しくなることがあります。

釧路市でいうと多い理由が

「離婚」



一般的には

「失業や転勤による職業的理由」

これが多いでしょうか。

そんなばかな！という理由もあります。

「単純に支払いが追い付かない」

これはご自分の返済比率を良い方向だけで

考えて、住宅を取得してしまったパターンですね

でも、これが結構あります( 一一)

そんなこんなな理由で日本の住宅ローンを

利用している方で支払い困難になる方は

２％程、いらっしゃるようです。

５０人に１人、多いような少ないような

海外等で比較すると少ないそうです( 一一)

例えば、

９０，０００世帯のエリア

持ち家率８０％＝７２，０００世帯

内、住宅ローン使用者４割＝２８，８００世帯

内、２％＝５７６世帯

※全部概算です。

ここまでの数字だと他人事ではない気がします。

今までは住宅ローンの仕組みなどを書いてきたので

今後は、どうしたらベストに近づくのか、など

ご紹介していきたいと思います。

家づくりは基本的には明るい未来しかないですが

光あるところに闇ありなのであえて

こういう闇の部分に触れておいて

この闇を小さくできれば本望です(^^)/

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週に一回はお金の話してますね笑

それぐらい、重要だと思って頂ければと思います！

題名にもある審査項目についてです。



今回も

「民間住宅ローンの実態に関する調査」

こちらを元にこのブログでも紹介致します。

早速ですが、銀行が住宅ローンの

審査を行う際に重視しているものはコチラ↓

・完済時年齢
・健康状態
・担保評価
・借入時年齢
・年収
・勤続年数
・連帯保証
・金融機関のエリア
・返済負担率
・融資可能額（購入）
・雇用形態
・融資可能額（借換）
・国籍
・その他の借入
・申込人との取引状況
・業種
・家族構成
・雇用先の規模
・所有資産
・性別
・その他

上から重要度が高い項目になっています。

個人的には「申込人との取引状況」、

これを見てる銀行さんも未だにあるんだなぁ〜

という感じです(>_<)

「雇用先の規模」や取引状況などは

一度、厳しい条件の方に当たった時に

助けて頂いた事があります( ﾟДﾟ)ｾﾝｷｭｰ!!

こんな事言っては身も蓋もないですが、

釧路市で新築される方に関しては

担保評価はあまり重視されてないのかな？

と、個人的に思っています。

営業している中で直面するのは

「融資可能額」「その他の借入」の項目

車やカードローンなどで家計を圧迫しており

希望通りの金額が借りられないパターン

結構多い印象です( 一一)ｳｰﾑ

解決する方法が無いわけではないのですが

これもまた、金融機関や個人の属性ありきに

なってしまうのも現実です(´・ω・`)

この項目をみて自分は大丈夫そうだな、とか

この項目はよくわからないから聞いてみたいなど

お気軽にご相談いただければ、わかる範囲で

お答えいたします(^^)/

コンビニに寄るくらいの軽い気持ちで

大丈夫ですので是非お立ち寄りくださいm(__)m

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自然災害、こればっかりは

個人で防ぎようがありません。

これから住宅を取得しようとする方

東日本大震災の影響もあり、津波や地震の

可能性を考えながら物件探しをしている方が

増えている印象です。

ビバ★港町　釧路では地震後の津波

高さにもよりますが、ほぼほぼ影響を受けると

いっても良いと思います(´・ω・`)

ちなみに東北を襲った津波の高さは約１６ｍ

釧路市で出しているハザードマップによると

幣舞橋から大楽毛側にかけてと

釧路町方面はほぼ全滅と言って良いです。

武佐、緑ヶ岡、春採の一部、米町弥生方面

興津の一部、桜ケ岡の一部、益浦、白樺台

この辺は大丈夫そうです(｀・ω・´)

土地を購入するとき、建物を建てる時に

業者さんがハザードマップを提供してくると

思いますので凝視してみてください笑

一応こちらにも載せておきますので

参考までにご覧ください。

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昨日の記事でスコアリングに関して

少し触れたので今日はこの話(´・ω・`)

住宅ローンの審査、住宅に限らず

車やショッピングの審査でもドキドキします

そんな審査の内容、主になぜ落ちたか、

というのは銀行側から開示される事はありません

今日は簡易的に審査可能なスコアリングについて

記していきたいと思います。

予防線を張ってしまいますが、

絶対こうです！というわけではございません。

昨日も少し書きましたが、

スコアリング審査というのは

コンピューターによる審査

本人の状況を点数付けを行い可否を出します。



主にみられるのは

「勤務先、勤続年数、年齢、年収、取引状況」

この５つでしょうか。

なお、取引状況というのは他の借り入れや

過去の借り入れの履歴などです。

これらを審査し、ある一定の点数が出れば

審査OK、出なければNGといった感じです。

令和元年度の

「民間住宅ローンの実態に関する調査」

によると訳４割弱の銀行がスコアリング審査を

行いながら審査しているとの事です。

銀行営業マンという方達がいる限り

全てがスコアリングになることは考えにくいですが

全て機械任せの時代がやってきたときは

人情、情状酌量の余地なく審査NG！！

という時代がくるのかもしれませんね(´・ω・`)

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住宅ローン、どちらで組みますか？

もしくは、組んでいますか？

釧路市だと

・釧路信金

・釧路信組

・フラット３５

・北洋銀行

・北海道銀行

・ろうきん

・北陸銀行

・みずほ銀行

などなど、店舗や代理店を通して

様々なところでおお申込みが可能です。



題名にある、ネット銀行はどうでしょう？

道東方面の方はあまり馴染みがないのかな？

という勝手な印象です。

かくいう私もこういう業種にいながら

２件ほどしか取り扱いした事がないです。

理由としては

・審査のハードルが高い

・取り扱いしずらい←これが一番

これだけです。

ただこの２つがかなり重要なんです。

ネット銀行のメリットは簡単だということ

スマホやパソコンでピッとすると申し込みが

完了するので、営業時間内に店舗に行ったり

なにしたりというのが必要ありません。

ただ、基本的に属性審査で結果を通知するので

個人事情を考慮してくれたりすることは

稀だと思います。（というかない？）

どういう事かというと

顧客に対して銀行営業マンがつくタイプだと

手続きは正直手間な部分はありますが

多少借り入れがあって厳しい条件だったとしても

銀行マンから「こうしましょう」とか

「こうなれば貸します」などの提案があり、

その打ち合わせのすり合わせさえ取れれば

審査を通過するケースもたくさんあります。

↓こんなイメージです↓

申し込み→問題発生→相談・打合せ

→問題解決→審査ＯＫ

住宅ローンを取り扱うと１０人に２〜３人は

このようなケースな印象です。

その点、ネットだと属性スコアリングといわれる

コンピューター判断になってしまいますので

申し込み→審査→落ちる

というケースが多々あると思います。



ここまで見ると、悪口しか書いてない感じに

なってしまいますが、もちろんメリットもあります

◆金利が安い！

接客型店舗と比べると格段に安いのが

ネットで調べるとわかります。

◆諸経費が安い！

細かい点にはなりますが電子決済なので

書類の印紙代などがかからない事が多いです。

金利が安いというだけでも利用する価値有だとは

思いますので、一番に支払い額を抑えたい方は

申し込んでみるのもありなのではないでしょうか？

今回、スコアリングについてあまり触れなかったので

次回登場させようかと思います(^^)/

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